La baisse historique des taux d’emprunt immobilier a-t-elle compensé la hausse des prix? (Huffington Post 10/9/2016)

Article paru le 10/9/2016 sur le HuffingtonPost.fr

(adresse originale: http://www.huffingtonpost.fr/2016/09/09/taux-immobilier-logement-paris-_n_11931974.html)

———————–

Les taux n’ont jamais été aussi bas depuis 1945, c’est un fait indiscutable. Grâce à la politique de taux zéro de la Banque centrale européenne, le coût d’un crédit immobilier est descendu en flèche.

Mais est-ce pour autant le bon moment d’acheter, comme l’assurent les professionnels de l’immobilier? Si la Banque centrale permet aux plus modestes d’emprunter, elle permet aussi au prix de la pierre de se maintenir à des niveaux ultra élevés.

Pour en avoir le cœur net, nous avons comparé avec l’aide de Meilleurstaux.com le coût véritable d’un achat immobilier standard en Île-de-France – un appartement de 70 mètres carrés avec un crédit sur 20 ans. Bien sûr, la région parisienne n’est pas la France, mais elle résume mieux que n’importe quelle autre région les tensions spéculatives entre les grands centres urbains, et les périphéries moins cotées.

Pour cela, il faut prendre en compte le remboursement du capital, mais aussi calculer les intérêts sur toute la période. Nous avons ensuite appliqué cette méthode aux prix d’aujourd’hui, d’il y a dix ans et de 1998, point bas des prix immobiliers après l’éclatement de la bulle parisienne au début des années 90.

Moins cher qu’en 2006… sauf à Paris

A Paris, le résultat est sans appel. Même avec un taux de 1,5% en 2016, la flambée des prix efface les gains. Le prix d’un 70 mètres y est passé de 281.527 euros (1174€/mois) à 648.541 (2700€/mois).

En petite couronne, le coût total est passé 187.884 euros (783€/mois) à 342.105 (1451€/mois) entre 1998 et 2016. En revanche, sur dix ans, il y a un petit mieux. Malgré une hausse du mètre carré de 3390 à 4220 euros, le coût total a baissé presque 6000 euros.

En grande couronne, c’est encore mieux. Les prix de 1998 restent imbattables, mais la différence par rapport à 2006 se creuse. Cette fois, le coût total est passé de 273.161 euros (1138€/mois) à 232.664 (969€/mois). Soit un gain de 41.000 euros.

Conclusion, à moins d’attendre que les prix soit divisés par deux, voire trois, le timing est effectivement intéressant pour acheter un logement. A condition de se tenir à distance des villes et quartiers qui ont le plus soufferts de la spéculation.

———————–

Coût véritable d’un appartement de 70m² acheté sur 20 ans
Source: Meilleurstaux.com pour les simulations, notaires pour les prix au mètre carré.
evolution-prix-immobilier-hpost

Le triste record du coût foncier pour les régions IdF et PACA

On en parle souvent en termes intuitifs. Il est bon d’y mettre des chiffres. « Le Monde » a publié le 11 février un article dans lequel est quantifié le poids du foncier dans le coût total d’une acquisition immobilière moyenne. Résultat: Ile-de-France et PACA en tête, avec une moyenne de 45%.

Autre donnée: le prix moyen d’un m² de terrain s’est accru de 71% entre 2006 et 2014.

Signe encourageant que la demande est bien présente sur le marché du logement? ou que ces régions « chères » restent quand même attirantes? Peut-être.

Mais signe également de nombreux dysfonctionnements, qui créent cette aberration qu’est aujourd’hui le marché du foncier. Car un terrain n’a pas de valeur intrinsèque. En termes d’urbanisme, il vaut pour les droits à bâtir que la collectivité (i.e. la municipalité généralement) lui a attribués. Un foncier cher signifie donc bien souvent que son propriétaire récolte les fruits d’un travail auquel il n’a pas participé. Bien souvent, le propriétaire n’a d’ailleurs fait qu’attendre, incité par le système d’imposition sur la plus-value, dégressif dans le temps.

En immobilier, le propriétaire foncier n’apporte pas de valeur ajoutée. Mais c’est souvent lui qui remporte le jackpot. Voilà l’aberration: la collectivité est perdante, dans un marché où elle fixe pourtant les règles. Car le cadre règlementaire que nous avons mis en place, et que nous conservons, organise cette « pénurie » de foncier: instabilité fiscale, recours contre les permis de construire, réticence des communes à l’heure d’autoriser les projets… autant de facteurs connus, rappelés dans cet article, qui font que le propriétaire foncier est en position – anormale – de force lorsqu’il négocie sa vente.

Rien n’est plus faux que l’idée selon laquelle « le foncier est rare, et donc cher ». Le foncier n’est pas rare, il est partout. Ce sont les droits à bâtir et les autorisations de construire qui font défaut, et c’est cela qui façonne le marché immobilier français.

 

Image
Image

Choc de simplification?

Les entreprises françaises réclament de la simplification ; les acteurs de l’immobilier aussi, et parmi eux les promoteurs en particulier, qui ont le sentiment de nager à contre-courant entre normes, règlements et dispositions superposés. C’est donc avec joie que nous recevrons le choc tant annoncé par le gouvernement depuis 2013… Mais les résultats sont-ils tangibles? L’annonce faite hier par le premier ministre a t-elle de quoi nous réjouir ?

La construction de logements neufs est concernée directement par 3 des 90 nouvelles mesures pour les entreprises, formant la « 4ème vague du choc de simplification »:

  1. Allonger la validité des autorisations d’urbanisme de 2 à 3 ans (cf. notre post de janvier à ce sujet sur http://www.speri.fr)
  2. Remplacer le régime d’autorisation de travaux cadastraux par un régime déclaratif
  3. « Permettre aux promoteurs immobiliers, lorsque les acquéreurs le souhaitent, de livrer des logements sans évier. »

Le premier point est sans conteste positif.

Le deuxième, plus technique, est intéressant, mais ne devrait avoir qu’un effet opérationnel marginal lors de la conception des projets de construction.

Quant au troisième, il s’attaque à un problème certes réel: à la livraison, un logement neuf doit réglementairement être muni d’un évier. Or ces éviers sont souvent retirés et abandonnés immédiatement par les acquéreurs, qui équipent leur appartement neuf… d’une cuisine neuve! Un vrai exemple de gaspillage donc, que l’on s’évitera volontiers à partir de juin 2016.

Mais à la lecture de ces mesures, n’est-on pas plutôt choqué par le caractère accessoire d’au moins 2 d’entre elles? On sent bien en effet que l’objectif de simplification est là. Mais ne regarde t-on pas le problème par le petit bout de la lorgnette?… La question de l’évier dans les appartements neufs est trop anecdotique pour ne pas faire sourire, quand on sait le sentiment de complexité extrême dont l’ensemble de la profession est saisi dans son travail quotidien.

Pourquoi sommes-nous si lents en France à nous attaquer au fond de problèmes pourtant bien connus et pointés publiquement du doigt par les spécialistes, rapports et commissions successifs?

On pense, en vrac, et entre autres à:

  • La simplification et la stabilité dans le temps de la fiscalité immobilière (régime des plus-values, dispositifs de défiscalisation…)
  • L’allègement (on peut toujours rêver) de la même fiscalité immobilière, dont on sait que l’impact sur les intentions de mises en vente peut gripper ou au contraire fluidifier grandement le marché immobilier
  • La fin des recours abusifs/mafieux, ouvertement pratiqués en détournement du droit, qui retardent et renchérissent la construction
  • La fin des manœuvres dilatoires couramment employées par les municipalités pour bloquer les dossiers de permis pourtant conformes aux documents d’urbanisme
  • La fin de l’avis unipersonnel – arbitraire – de l’Architecte des Bâtiments de France sur les demandes d’autorisation
  • Le mille-feuilles normatif et règlementaire des aspects techniques de la construction
  • Etc. etc. les sujets ne manquent pas.

 

L’honnêteté intellectuelle nous demande de reconnaître et de louer les efforts réalisés. La conscience politique nous pousse à exiger plus, mieux, et plus vite.simplification-les-nouvelles-mesures-pour-les-entreprises-35-1024

Accessibilité PMR: enfin un pas vers la simplification?

Le 27 décembre 2015, un décret et un arrêté ont été publiés au JO, dont l’objectif affiché est de faciliter la construction. C’est l’aspect de l’accessibilité PMR qui a été traité, afin de simplifier l’application des normes existantes, mais surtout de réduire les surcoûts induits dans la construction de logements, neufs notamment.

Loin d’être une position idéologique sur l’intégration des personnes handicapées, la ligne défendue par les professionnels de la construction consiste à demander des adaptations des normes applicables. Tout acquéreur de logement neuf est aujourd’hui frappé par la place dédiée nécessaire pour répondre à ces normes (WC, chambres…), ainsi que par les situations quelque peu absurdes qui en résultent parfois (impossibilité de placer des placards dans certaines pièces…).

Le décret autorise donc les travaux modificatifs pour les logements en VEFA, pour donner un peu de souplesse aux normes, lorsque vendeur et acquéreur se mettent d’accord pour cela.


Si, comme on l’entend beaucoup, le logement est trop cher en France, il n’y a pas à douter que ces nouvelles dispositions vont dans la bonne direction.

Dossier du MONITEUR ci-après: dossier moniteur accessibilité

Allongement de la durée de validité des permis

Avec le récent décret n°2016-6 du 5 janvier 2016, les permis de construire sont désormais valables pour une durée de 3 ans (vs. 2 précédemment), et pourront être prorogés 2 fois d’un an, portant la durée maximale possible à 5 ans.

D’autres autorisations sont également visées par le décret.

Des dispositions allant certainement dans le sens – positif – de la stabilité des autorisations d’urbanisme.

Source: Legifrance, Décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 relatif à la durée de validité des autorisations d’urbanisme et portant diverses dispositions relatives à l’application du droit des sols et à la fiscalité associée

http://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/1/5/ETLL1522924D/jo/texte

Promotion Immobilière de Logements, Commerces et Bureaux. Aménagement Foncier.

Crée il y a 30 ans, SPERI est une société familiale indépendante, dédiée à la promotion immobilière de logements, commerces et bureaux, et à l’aménagement foncier.

Nous travaillons exclusivement à échelle régionale, afin de maitriser le développement de nos programmes, depuis notre siège à Aix-en-Provence.

Nous réalisons nous-mêmes nos projets, de l’acquisition des terrains à la commercialisation, en passant par le suivi de chantier, afin d’offrir à nos clients et interlocuteurs fonciers une authentique proximité et une relation personnelle.

Pour nos programmes, nous privilégions toujours une recherche de qualité plutôt que le nombre des réalisations.

Dans un secteur d’activité très compétitif, nous estimons que la confiance reste une valeur fondamentale avec l’ensemble de nos interlocuteurs.