Le triste record du coût foncier pour les régions IdF et PACA

On en parle souvent en termes intuitifs. Il est bon d’y mettre des chiffres. « Le Monde » a publié le 11 février un article dans lequel est quantifié le poids du foncier dans le coût total d’une acquisition immobilière moyenne. Résultat: Ile-de-France et PACA en tête, avec une moyenne de 45%.

Autre donnée: le prix moyen d’un m² de terrain s’est accru de 71% entre 2006 et 2014.

Signe encourageant que la demande est bien présente sur le marché du logement? ou que ces régions « chères » restent quand même attirantes? Peut-être.

Mais signe également de nombreux dysfonctionnements, qui créent cette aberration qu’est aujourd’hui le marché du foncier. Car un terrain n’a pas de valeur intrinsèque. En termes d’urbanisme, il vaut pour les droits à bâtir que la collectivité (i.e. la municipalité généralement) lui a attribués. Un foncier cher signifie donc bien souvent que son propriétaire récolte les fruits d’un travail auquel il n’a pas participé. Bien souvent, le propriétaire n’a d’ailleurs fait qu’attendre, incité par le système d’imposition sur la plus-value, dégressif dans le temps.

En immobilier, le propriétaire foncier n’apporte pas de valeur ajoutée. Mais c’est souvent lui qui remporte le jackpot. Voilà l’aberration: la collectivité est perdante, dans un marché où elle fixe pourtant les règles. Car le cadre règlementaire que nous avons mis en place, et que nous conservons, organise cette « pénurie » de foncier: instabilité fiscale, recours contre les permis de construire, réticence des communes à l’heure d’autoriser les projets… autant de facteurs connus, rappelés dans cet article, qui font que le propriétaire foncier est en position – anormale – de force lorsqu’il négocie sa vente.

Rien n’est plus faux que l’idée selon laquelle « le foncier est rare, et donc cher ». Le foncier n’est pas rare, il est partout. Ce sont les droits à bâtir et les autorisations de construire qui font défaut, et c’est cela qui façonne le marché immobilier français.

 

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